Efter indførelsen af loven hæfter sælgeren ikke længere for mangler ved huset, hvis han inden salget får udarbejdet en sagkyndig rapport over synlige fejl og mangler - en såkaldt tilstands rapport - og hvis han indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring, som han udleverer til køberen. Køberen har med ejerskifteforsikringen mulighed for at sikre sig mod skjulte fejl og mangler, der ikke er omtalt i rapporten. Undlader han at tegne en ejerskifteforsikring, bærer han selv risikoen for de fejl og mangler, han senere måtte opdage ved boligen - den almindelig hus forsikring dækker nemlig ikke. Sælger fritages for hæftelse, uanset om køber tegner forsikringen eller ej.

Køberen bærer risikoen
Ordningen har vundet stort indpas hos boligsælgerne - op i mod 90 procent vælger at benytte sig af den - men det er stadig de færreste købere, som vælger at tegne en ejerskifteforsikring. Loven har derved haft den utilsigtede virkning, at risikoen for mangler ved huse er blevet flyttet fra sælgeren til køberen i stedet for over på forsikringsselskaberne.

Med lovændringen, som trådte i kraft 1. juli 2000, har Folketinget forsøgt at udbrede brugen af ejerskifteforsikringer. Efter de nye regler skal sælger - for at undgå at hæfte for mangler - også tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen. Lovændringen pålægger også ejendomsmægleren i et større omfang end hidtil at rådgive køber og sælger om behov og mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Den typiske situation
Hidtil har situationen typisk været denne: Køberen modtager en tilstands rapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring fra sælgeren, men køberen undlader at tegne forsikringen. Efter en årrække konstaterer han, at der er omfattende råd skader i huset - mangler, som allerede var til stede, da han købte huset, og mangler, som kan koste ham mange tusinde kroner at udbedre. Det er en situation der kan berøve enhver person glæden ved at være husejer.

Men hvad er årsagen til at så få købere vælger at tegne en ejerskifteforsikring, når det kan have så omfattende økonomiske konsekvenser at lade være? En af grundene er givetvis den høje forsikringspræmie. Den samlede forsikringspræmie for et almindeligt parcelhus er typisk på 12.000 kroner for en femårig dækningsperiode. Det kan være mange penge at tage ud af et i forvejen stramt budget. Lovændring vil på dette punkt kunne bidrage til, at flere købere vælger at tegne en ejerskifteforsikring, da sælgeren har pligt til at betale halvdelen af præmien, hvis han ikke vil hæfte for manglerne ved huset.

Tror at en tilstands rapport er nok
Det synes ligeledes at være en udbredt opfattelse blandt boligkøbere, at der ikke er behov for at tegne en ejerskifteforsikring, når man har modtaget en tilstands rapport. Man skal dog være klar over, at en tilstands rapport ikke er en garanti for, at huset er fejlfrit.

Tilstands rapporter udarbejdes af byggesagkyndige på baggrund af en visuel gennemgang af huset. Den byggesagkyndige skal ikke foretage fysiske indgreb i bygningerne for at konstatere skjulte mangler. Der kan således være alvorlige skjulte fejl - for eksempel funderingsmangler - som ikke fremgår af tilstands rapporten. Undlader køberen at tegne en ejerskifteforsikring, efter sælgeren har tilbudt at betale mindst halvdelen af præmien, hæfter køberen selv for disse mangler.

Mener du, at du har fået udarbejdet en urimeligt ringe tilstands rapport, kan du klage til Ankenævnet for tilstands rapporter. Ankenævnet påbegyndte sit arbejde i november sidste år og har siden modtaget cirka tyve klager hver dag. Det koster 250 kroner at klage, og du kan læse mere på adressen: www.huseanke.dk

Hos Netvokat kan du læse mere om at købe ejerbolig